【買房】銀行貸款 - 購屋流程
- 房屋資訊網(小鍾)
- 2024年2月2日
- 讀畢需時 2 分鐘
一般來說仲介或代銷接到一間屋主要賣的案子，會有幾個步驟 ：銀行鑑價 > 銀行貸款條件 > 自行調閱聯徵 > 交屋流程。
銀行鑑價
成數的計算基礎，是以「銀行鑑價價格」與「買賣成交價」取其低作為計算基礎。
例 : 屋主希望賣1,100萬 , 銀行估價為「1050萬的8成」= 貸款840萬 ; 頭期款260萬
銀行針對各類房屋住宅的貸款成數如下 :
預售屋 | 新成屋 | 中古屋 | 套房 |
約 8 成 | 約 7 - 8 成 | 約 5 - 8 成 | 約 5 - 6 成 |
上列表格為一般的貸款成數 ; 相對的 , 如果購屋人的薪轉穩定 , 每月的閒置資金充足且信用良好 , 就有機會銀行會願意貸到更高的成數。
如果個人不清楚貸不貸的到或是想了解個人的信用評分 , 可依照下列步驟查詢 :
【在自查聯徵系統時記得選擇 [ 瞭解個人信用 ] , 同時 , 自行調閱不會被記入信用評分】
因為聯徵查詢過多 , 指的是在短時間內向多家金融機構申請貸款或信用產品，導致在聯徵紀錄中產生多個查詢記錄。
【建議500以下先詢問銀行如何增加信用評分 , 暫時先不要申請貸款】
【調閱方式如下⬇️需有自然人憑證】
跟不同銀行進行詢問可能會對個人的信用評分產生負面影響 , 主因如下 :
信用風險評估：貸款機構在審核貸款申請時會查看聯徵紀錄，評估借款人的信用風險。多個查詢記錄可能被解讀為個人急於借款或信用需求過高，增加借款人的信用風險。
違約風險：過多的查詢記錄可能被視為借款人可能累積過多債務，無法承擔額外的還款負擔。這增加了借款人在未來無法按時還款或違約的風險。
一般買房建議先多抓一成的自備 , 畢竟【裝潢 . 契稅 . 代書費 . 服務費】也都是購屋成本 , 不管是跟代銷或跟仲介買都不要抓得太緊繃 , 畢竟相關費用加上購屋後裝潢等費用都會有另一筆開銷。
且買房子後盡量有個 3 - 6 個月的緊急預備金 ( 每月基本開銷 + 房貸 3 - 6 個月 ) 也相當重要 ! !
交屋流程
流程一：簽約
大約在買方下訂後約7天內雙方進行簽約，在第三方專業地政士(代書)在場見證下，先核對買賣雙方身分，並於當天申請土地及建物謄本，以確保房屋產權是否正確無誤，建議雙方使用房屋交易安全制度，價金存專戶，保障買賣雙方交易安全。
流程二 ：用印
完成簽約階段後約7~14天，買賣雙方在地政士見證下備齊報稅與過戶相關資料，交由地政士蓋印章即為「用印」。
流程三： 完稅
稅單核下後應盡快完稅，本流程主要作業包含確認稅單、銀行貸款金額，地政士會於稅單核發後，分別通知買賣雙方，賣方-繳納土地增值稅、買方-繳納房屋稅、契稅，雙方支付完稅款項就是「完稅」。
流程四：過戶(交屋)
完稅後約5天內就是過戶階段了，最後階段除了過戶之外，還會將房屋登記在新屋主承貸銀行的名下。
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