投資受限！第七波信用管制重塑房市規則
- 房屋資訊網(小鍾)
- 2024年11月21日
- 讀畢需時 6 分鐘
已更新：2024年11月22日
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今年5月初時 , 小鍾賣了一間青埔的房子 , 大約23:00回到中壢吃飯 , 點東西時剛好遇到高中時期的兩個朋友 , 其中有個朋友【阿銘】, 從高中夜校認識他時 , 他就打著兩份工甚至三份 , 也記得當初他是不得已需要揹家裡的債才這樣工作 , 如今他幫忙改裝汽車+跑車行拜訪 , 也才有存到些許資金想要成家圓夢。
阿銘 : 甚麼? 你賣掉那間套房要破千萬? 你是不是詐騙集團? (心裡os : 那你還跟我講話😂
阿銘 : 難怪我去年年初看房內壢兩房車那時要800多萬【但我覺得還是好貴】而且它還是在死巷... 後面更誇張(我在年初時還有再去看預售屋) , 那間含車要1200多萬? 過不到一個月說 : 兩房沒了 【 今年買房跟買菜一樣 , 隨便賣也隨便喊的嗎? 】
因此大概跟他聊了一些近幾年的房市
嘰哩呱拉 @ # ^ ' * = $ ! &．．．
近五年七都平均約93% 桃園的漲幅約70% 新竹漲幅最高約110%
所以算是友善了啦【 但說實話好像也沒那麼友善xD... 】
5年前 , 以內壢正常的位置兩房車只要700萬 , 但現在1200萬確實也只能說是行情
【辛苦的每個月存1萬 , 五年後才發現存不贏房價漲幅 , 還是快樂生活好了...】
現在第6波.第7波打房 , 為甚麼必須要這樣做?
【第七波的三大目的】
1 : 限制銀行持續將資金借向不動產
2 : 透過降低房價上漲的預期心理
3 : 讓僅剩的資金 , 能貸第一次買房的人
簡單說就是 :
銀行太多錢借向不動產 > 央行請銀行管控資金
> 推出信用管制 ( 限制投資客購屋成數 )
> 抑制房地產炒作 > 降低房價上漲的預期心理
> 能夠讓剩餘資金 , 提供首購.第一次買房的族群
也可能第七波有部分因素是要【加強管制閒錢溢入不動產】
【108台商回流在今年8月解除不得投入不動產5年禁令】
【 因此這些閒錢不會被限制不得投入房產 , 雖然這筆資金會分三年下來 , 但每年約440億閒錢流入市場 , 部分資金也足夠影響房價了】
第七波選擇性信用管制
截止至8月相關數據參考
近期的不動產貸款佔總放款比重已來到37.49 , 並且自疫情後接近三年皆未獲得改善 , 與歷年最高37.9只差一步之遙 ; 因此央行開會檢討銀行需警慎放款 , 以避免市場在未受控的狀態下 , 再次加速房市泡沫的可能性。
財經M平方 - 全國不動產貸款佔比【總放款比重】
銀行法72-2條規定 :
且商業銀行最多只能使用30%的手中資金(同時包含「存款餘額」與「金融債券」)
住宅建築放款 + 企業建築放款需小於 (存款總餘額+金融債券發售額) x30%
銀行法72-2條 法條背景及詳細內容
源自於08年受到國際經濟危機的教訓 , 各國開始加強對銀行資本的監管 , 尤其是對房地產市場的槓桿風險進行限制 , 以避免房市波動而引發金融系統性的危機。
且經管會對外公佈 , 超過27%警戒線的銀行約有15間之多
因此各大銀行皆在下半季降低了不動產的放款比例 , 並且透過第七波信用管制來抑制購屋信心指數 , 在近期「10月購屋.售屋的信心指數也急速驟降」, 主要多數人認為現在房市接近高點加上貸款不易。
「10月買賣房意願指數」國泰金控(20)日發布10月國民經濟信心調結果
買房意願指數【等號為是 , 減號為不是】
因此可以看出 , 在這時候要賣的意願度其實也不高 , 不過真的有需要賣的人這時候就會選擇【降價出售】, 因為現在要買的人也少
「低利息及熱錢太多」導致房價持續上漲
從下圖的貨幣總計可以看出 , 台灣有大量的熱錢在市場【今年股市賺到的熱錢 & 台商回流 , 大約還有1380億未使用的閒錢 & 房地產5年漲幅所帶來的獲利 & 】因此帶動房市 , 且可以參考「購置住宅貸款違約率」, 房貸負擔比大幅增加但違約率卻低 , 主要還是【近幾年能賺錢的地方多的是 , 即便升息卻依舊低利率 , 加上前面打房政策後又有新青安帶動 , 一瞬間就讓前兩年打房變成徒勞】
「購置住宅貸款違約率」財經M平方(2007-2024)違約率vs貸款負擔率
當房價或房貸負擔率走高時 , 若市場環境風險攀升 , 則會連帶影響房貸違約率走揚 , 後續將影響法拍市場成交情形。
但近5年的負擔率及違約率可以看出109年的第二季 , 負擔及違約率呈現反轉 , 月負擔高的狀態但法拍.違約的問題卻降低很多。
【住要原因】
「政策面」銀行低利率與寬限期，30年及40年期還款期限。
「經濟控管」金融風險因銀行法 , 管控系統健全許多。
「國發會景氣信號燈」行政院主計總處 , 台灣景氣指標
臺股交易熱絡 , 使得民間消費上升 , 加上貿易復甦的狀態下 , 2024年的(景氣)都處於很好的狀況 ; 也因為這些項目有賺到錢 , 就此帶動房地產的市場(投資風險較低) , 因此也在今年年初開始熱絡起來。
因此2025 年，雖然全球經濟成長持平，但美國、中國風險升高在主要國家經濟成長趨緩，2025年臺灣經濟的狀態可能會較溫和。
【小鍾的總結】
媒體方面 , 大家一直都在講價格即將下修
不過小鍾喜歡瞭解事情的因果【為甚麼會下修?】
因此看完這些數據及文案也有些個人的看法【如下】
五年漲幅 : 七都均漲幅約93%
【成屋的市場狀況】
五年前1000萬的房子保守漲到1700萬
扣除相關費用 : 約會賺到450-500萬 , 感覺賺得夠多且這時需要資金
就會選擇修正價格賣出手上的房子 , 並且願意讓利給有需要的人
✽不過依照違約率及上圖的賣屋需求來看 :
【取得成屋並開始負擔貸款的這些置產者並不多有這類想法】
【預售屋轉單市場】112/07/01可轉約
很多投資客都會鎖定預售市場 , 主要是頭期款不必一次性付完 ;
那在明年第一季 , 大量交屋的狀況下 , 且銀行申貸不易 , 就比較會願意降價賣給需要的人
【第七波信用管制 , 央行主要限制就是房地產的投資客】
『下修原因』因現階段貸款不易【面臨成數及利率問題】會希望轉讓給首購族群
『得到結果』明年第一季的交屋潮之前【看是否能夠提前轉約 , 讓利且省事的售出房產】
✽資金充足的狀態下 , 想便宜買且自住 , 就可在找這類的物件【但轉約自備會比較高】
個人看法 :
即便央行說明 : 【第七波 , 打炒房已達三目的】, 但現今已是自媒體時代 , 網路上怎麼帶風向風向基本上就會往哪跑 , 主要是否有第八波還是會看 :【消費者認為房市上漲的預期心理及明年初公佈的第四季交易量以及價格而決定】但現況也有很大的可能 , 會因市場價格有所下修 , 因此透過成年子女登記【新青安】找低於行情的房屋購買
✽新青安的申辦條件 , 可透過滿18歲的子女名義 , 借此登記第二屋 , 而不受此限
新青安政策的售限在於【個人】: 18歲以上，無自有住宅 【即可申辦】
且已婚者 : 本人/配偶/未成年子女，名下均無自有住宅【因此子女已成年即可申辦】
【房地產還是跟經濟脫離不了關係 , 因此只要經濟穩定的狀況下 , 沒有過多的限制都還是會讓市場的買氣慢慢回升 , 因為台灣的有錢人都很喜歡投資房地產】
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