【賣房】前置作業 - 售屋流程

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流程 : 房屋瞭解 > 簽訂委託 > 產權製作 > 銀行鑑價 > 前置作業 > 帶看房屋 > 簽約

1 : 房屋瞭解 : 概分為3大項 【實價登陸】【屋內細況】【周遭機能】 實價登陸 : 屬於公開網站 可直接上網搜尋 【大樓 : 樂居】【透天.公寓 : 內政部】 屋內細況 : 簡單來說就是 : 採光 格局 裝潢程度 公設比 房/浴是否開窗等...

周遭機能 : 台鐵.高鐵.捷運/學區.交通.生活機能/住宅區/工業區/農業區等...

2 : 簽訂委託 : 委託書分為下面兩種 :

【專任委託】&【一般委託】

售屋方式	委託仲介 (簽一般約)	委託仲介 (簽專任約)
特色	可委託多家仲介銷售   屋主本身也可自售	僅受委託仲介才可銷售 屋主本身「禁止」自售
優點	委託多家仲介銷售，曝光率最高 屋主本身也可自售，有機會省下高額仲介費	房屋專賣，若為好物件，仲介業者花錢行銷意願較高 僅需面對單一業者窗口，屋主所受打擾最少
缺點	受多家仲介電話打擾回報情形最嚴重 仲介間可能互相破壞傳遞假消息，影響屋主權益 買方會因為看到多間銷售，因此跟不同仲介比較價格，影響售屋底價	若房屋市場性不高，可能被仲介業者閒置一旁 無法自售，可能被不肖業者藉故拖延，要求降價 屋主若在委託簽約期間自售，需賠償仲介業者

3 : 產權製作 : 簡單說就是房屋的身分證

【房屋物件調查表】

物件特色及備註欄都沒有限定要多少文字 , (不過對於買方及業務同仁來說)資料會越詳細越好 , 方便看屋前/後能更加清楚附近機能及房屋的詳細情況

4 : 銀行鑑價 :【上篇有提過】 成數的計算基礎，是以「銀行鑑價價格」與「買賣成交價」取其低作為計算基礎。

例 : 屋主希望賣1,100萬 , 銀行估價為「1050萬的8成」= 貸款840萬 自備款 = 底價1100萬 - 貸款840萬 = 260萬

5 : 前置作業 【瞭解物件 / 找尋買方】

房屋剪輯 / 海報製作 / 市場調查 / FB廣告製作 / 591刊登

【房屋剪輯】

【海報製作】

6 : 帶看房屋 【簡報 / 處裡帶看狀況】

小鍾對於比較信任彼此且賣方較願意配合的物件 , 不只會帶產權(物件調查表) 還會額外準備一份自製的簡報 , 可以加深客戶看屋的映象 , 業務對於房屋的了解也會有更進一步的認識

【視狀況協助修繕】

有時候帶看房屋過後 , 客戶 . 同事 . 屋主也會給一些意見上的回饋 , 如貸款/屋況/帶看時間/物件狀況/相關資料等... 若是能力所及也可以盡力協助

7 : 簽約【大約抓 1個月半不等】

流程一：簽約

大約在買方下訂後約7天內雙方進行簽約，在第三方專業地政士(代書)在場見證下，先核對買賣雙方身分，並於當天申請土地及建物謄本，以確保房屋產權是否正確無誤，建議雙方使用房屋交易安全制度，價金存專戶，保障買賣雙方交易安全。

流程二 ：用印

完成簽約階段後約7 - 25天，買賣雙方在地政士見證下備齊報稅與過戶相關資料，交由地政士蓋印章即為「用印」。

流程三： 完稅

稅單核下後應盡快完稅，本流程主要作業包含確認稅單、銀行貸款金額，大約抓7-10天的時間，地政士會於稅單核發後，分別通知買賣雙方，賣方-繳納土地增值稅、買方-繳納房屋稅、契稅，雙方支付完稅款項就是「完稅」。

流程四：過戶(交屋)

完稅後約5天內就是過戶階段了，最後階段除了過戶之外，還會將房屋登記在新屋主承貸銀行的名下。