房市上漲的七大要素

已更新：2022年4月21日

經濟週期的起因就是貨幣量和銀行信貸的變化，鬆時錢多了，就會通膨。

在貨幣主義經濟學中，其產生原因為：當市場上貨幣發行量超過流通中所需要的貨幣量，就會出現紙幣貶值，物價上漲，導致購買力下降，這就是通貨膨脹。

當中最不受影響的，則是持有有價資產的人。原因在於價值變低的只有金錢，相對物品資產的價值並沒有變低，無論是房屋不動產、股票、股票型基金、黃金白銀，在通貨膨脹之下都能持續保持它的價值。

這也是為什麼有錢人大多會持有房產的原因。

房價息息相關的營造工程物價指數，與三年前同期相比飆漲15.8%。

成本反映售價，這波物價浪潮下，業者若不想賠錢，勢必得調漲售價因應，加上房市需求未有減緩，自然拉抬房市價量齊揚。

市場需求量大，建造成本因物料上漲而提高出售價格，其市場反應說到底也是自然現象。

住展統計北台灣三都新建案可售戶數驟降，台北市可售戶數4,610戶、新北市15,007戶、桃園市11,708戶，分別年減8.6％、31％、27.6％。

政府去年末以來積極抑制房市，但房價本身問題的核心在於「供需」；假如供給量不足，市場需求無法獲得滿足，造成市場供不應求的問題，因此房價易漲難跌，打房恐將事倍功半。

疫情影響（施工人員需管制進場施作），近年來缺工的問題也無從改善，因此（建商蓋房不易），缺工仍是建商的一大難題。

若是工程量體不夠大或恰巧碰到周邊有科技業正在擴廠(如南科台積電等重大建設...)，就只能乖乖排隊或是到外縣市搶人，這點在六都不少推案量大、買氣熱門的搶手地區尤為明顯。

而這種「搶工、搶料、搶時間」的氛圍，業者也估計，短期內要緩和仍有一定難度。

土地是蓋房子相當大的成本支出，而從最客觀的政府土地標售就可以發現，土地價格上漲也相當兇猛，近1年也有20%的漲幅。

包含原物料上漲20%、土地上漲20%，建商要維持利潤不變也只能調高售價。

現在政府只要市場稍微漲價就要打房，但實際上只要工資合理化，建材的漲幅就很有限，因此他呼籲政府應該要加速解決缺工的問題，建商才不致於會將成本上漲轉嫁到消費者的身上，若沒有從基層下手而一味打房，對於市場根本沒有幫助。

「房地產政策」、「本土疫情爆發」、「營建成本持續飆漲」、「土地成本上漲」與「缺工」等關鍵因素影響而縮量，導致新建案市場供需失衡，這也成為近期新建案敢大膽開高價的背後原因。

反應二 .三 .四項（供給面因素），政府去年末以來積極抑制房市，但房價本身問題的核心在於「供需」；就是材料漲、土地漲、工資漲，要建商不漲價根本不可能。

供需失衡+建造成本創歷年新高數據顯示，2022年1月，國內營造物價指數一口氣飆升（126.18），與2020年同期比較起來，年增率一口氣（衝到15.8%），增速創下13年來新高。

從房地產的市場週期來看，房市自2003～2008由復甦步向繁榮；2009～2015 步入過熱；2016～2019 進入衰退；2020 年房市景氣重回復甦。因為需求增加，帶來了交易量的上揚，也拉動了房價。

右圖可看出，近年房價仍然連三季維持在接近 10% 的年漲幅。

過去兩年多，在低利率、資金熱潮不斷湧進下，加上「買房抗通膨」的心態促進民眾買房的熱潮，因此使房價不停地上漲。

疫情衝擊經濟重挫，各國採行貨幣寬鬆政策，大量印鈔票，連帶導致全球利率降低。

低利率及進入房產上升週期，均可反應出房市交易量上升的現象。

有人會說，台灣已經有太多的房子，已經不再缺少房子。

不過根據我國房屋的耐震相關規範，民國88年921之前興建的房子都有耐震不足的疑慮，然而民國88年前興建的房子就佔了76%以上，假設當中26% 的房子可以符合耐震的規定，那麼就有50% 的房子是需要汰換的。

法規對於新建案的安全考量也會有相當的規範，

最有感的就是公設要求，而新規格也將成為日後劃分房價的新標準。

（更耐震、更靜音、智能化、更節能的房子將比過去的房子更有價、更超值。

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